종합부동산세, 제대로 알고 건강하게 절감하는 방법
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“종부세 폭탄”이라는 표현, 한 번쯤 들어보셨을 겁니다. 부동산을 여러 채 가지고 있지 않아도, 집값이 오르면서 어느 날 갑자기 종합부동산세(종부세) 고지서를 받아드는 분들이 늘고 있습니다.
종부세는 단순히 부동산을 많이 보유한 사람에게만 부과되는 세금이 아니라, 일정 기준 이상을 초과한 주택·토지를 가진 사람이라면 누구나 대상이 될 수 있습니다. 특히 은퇴자나 1주택 장기 거주자도 공시가격 급등으로 인해 예상치 못한 세금을 내야 하는 상황이 발생하지요.
그렇다면 종부세는 무엇이며, 어떻게 부과되고, 또 어떻게 절감할 수 있을까요? 지금부터 차근차근 살펴보겠습니다.
1. 종합부동산세란 무엇인가 ?
종합부동산세는 개인이나 법인이 보유한 주택 및 토지의 공시가격이 일정 기준을 넘을 경우, 재산세와는 별도로 추가로 부과되는 국세입니다. 즉, 매년 6월 1일 기준으로 보유한 부동산을 기준으로 과세됩니다.
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부과 주체: 국세청
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납부 시기: 매년 12월 1일~15일
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과세 표준: 공시가격 합산액에서 공제금액을 뺀 금액
2. 종부세 과세 대상 기준
① 주택
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1세대 1주택자: 공시가격 합산 12억 원 초과 시 과세
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다주택자 및 법인: 공시가격 합산 9억 원 초과 시 과세
② 토지
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종합합산토지: 나대지·잡종지 등은 5억 원 초과분부터 과세
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별도합산토지: 상가·빌딩 부속토지 등은 80억 원 초과분부터 과세
즉, 집을 많이 가진 사람뿐 아니라, 단 한 채라 해도 공시가격이 높은 주택이라면 종부세 대상이 될 수 있습니다.
3. 세율 구조
종부세는 과세표준 구간에 따라 0.5% ~ 6%까지 누진세율이 적용됩니다.
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1세대 1주택자는 고령자·장기보유 공제가 적용되어 세부담이 줄어듭니다.
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다주택자나 법인은 상대적으로 높은 세율이 적용됩니다.
예시)
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1주택자, 공시가격 14억 → (14억 - 12억 = 2억) 초과분에 대해 종부세 과세
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다주택자, 공시가격 합계 15억 → (15억 - 9억 = 6억) 초과분 과세
4. 종부세 절감 방안
종부세는 무조건 많이 내야 하는 세금이 아닙니다. 합법적인 절세 방안을 활용하면 부담을 크게 줄일 수 있습니다.
① 1세대 1주택자 공제 활용
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기본공제 12억 원이 적용됩니다.
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여기에 고령자·장기보유 공제까지 더하면 최대 80%까지 세금이 줄어듭니다.
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만 60세 이상: 20~40% 공제
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5년 이상 보유: 20~50% 공제
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즉, 고령이고 장기보유한 경우 공제율이 합산되어 세 부담이 크게 줄어듭니다.
② 부부 공동명의 활용
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공동명의로 주택을 보유하면 각각 9억 원씩, 총 18억 원까지 기본공제가 적용됩니다.
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다만 공동명의는 장기보유·고령자 공제를 받지 못하는 점을 고려해야 하므로, 세액 비교 후 유리한 방식을 선택해야 합니다.
③ 임대주택 등록
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일정 요건을 충족하는 임대주택은 종부세 합산 대상에서 제외되거나 세율 완화 혜택을 받을 수 있습니다.
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단, 임대사업자 제도가 축소되었으므로 등록 시점과 조건을 꼼꼼히 확인해야 합니다.
④ 증여·매도를 통한 분산
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주택을 자녀에게 증여하거나 일부를 매도해 공시가격 합산을 낮추는 방법도 있습니다.
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다만 증여세·양도세와 비교해 실제 이득이 있는지 계산 후 결정하는 것이 중요합니다.
⑤ 세부담 상한제 활용
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종부세는 전년도 세액 대비 일정 비율(150%~300%) 이상 늘어나지 않도록 상한이 정해져 있습니다.
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갑작스러운 폭탄은 방지되지만, 꾸준히 오르는 부동산은 장기적으로 세금이 누적될 수 있으니 대비가 필요합니다.
5. 종부세 납부 방법 및 유의사항
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국세청 홈택스 또는 은행 인터넷뱅킹을 통해 납부 가능
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분납 제도 활용 가능 (납부액이 일정 기준 초과 시)
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세부담이 크다면 세무사 상담을 통해 최적 절세 전략을 설계하는 것이 좋습니다.
결론
종합부동산세는 단순히 ‘부자 세금’이 아니라, 부동산 가격이 상승하면서 평범한 1주택자도 대상이 될 수 있는 세금입니다. 따라서 매년 6월 1일 기준으로 보유한 주택과 토지의 공시가격을 확인하고, 공제·공동명의·임대주택·증여·매도 등 다양한 절감 방안을 검토해야 합니다.
특히 은퇴자나 고령자 세대는 고령자·장기보유 공제를 활용해 세 부담을 크게 줄일 수 있으니 꼭 챙기시길 바랍니다.
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